Íslenskur íbúðamarkaður 2017
Greining Íslandsbanka hefur tekið saman viðamikla skýrslu um íbúðamarkaðinn hér á landi. Í skýrslunni er m.a. farið yfir að hverju þarf að huga við íbúðakaup, hvaða þættir hafa áhrif á íbúðaverð og hvernig íbúðaverð hefur verið að þróast.
Í skýrslunni kemur m.a. fram að við spáum því að hægja muni á íbúðaverðshækkunum á næstu árum samhliða hægari gangi í efnahagslífinu almennt. Mikil aukning í kaupmætti launa, fjölgun starfandi, innflutningur á vinnuafli, fjölgun ferðamanna og skortur á nýbyggingum eru meðal þeirra þátta sem hafa þrýst verði á íbúðarhúsnæði upp. Það framboð sem nú er í pípunum ásamt því að það dregur úr verðþrýstingi vegna áðurgreindra eftirspurnarþátta mun að okkar mati leiða til þess að verð íbúðarhúsnæðis mun leita í átt að jafnvægi á næstu árum.
Nokkrir molar úr skýrslunni
- Við spáum því að íbúðaverð hækki að jafnaði um ríflega 20% í ár frá síðasta ári. Á næsta ári teljum við að hækkunin muni nema tæplega 12%, og árið 2019 spáum við tæplega 5% hækkun að jafnaði.
- Útlit er fyrir hægari hækkun launa á næstu misserum en raunin var í fyrra, og þar með talsvert minni aukningu kaupmáttar þrátt fyrir tiltölulega hóflega verðbólgu. Við spáum engu að síður ríflega 3% kaupmáttaraukningu á ári, sem má telja myndarlegt í sögulegu og alþjóðlegu samhengi.
- Veðsetningarhlutfall einstaklinga með íbúðaskuldir var rúmlega 42% um síðustu áramót og hefur nánast helmingast frá árinu 2010. Bæði hafa skuldir lækkað og íbúðaverð hækkað sem leiðir af sér lækkandi veðsetningarhlutfall heimilanna.
- Í síðustu uppsveiflu hækkaði veðsetningarhlutfall íbúða þrátt fyrir miklar íbúðaverðshækkanir. Bendir það til þess að verðhækkanir íbúða hafi verið drifnar áfram af skuldsetningu í mun meiri mæli í síðustu uppsveiflu en í þessari.
- Séu skuldir heimilanna sem hlutfall af ráðstöfunartekjum skoðaðar í sögulegu samhengi hefur hlutfallið ekki verið lægra frá aldamótum. Einnig eru vextir á Íslandi í sögulegu lágmarki að gengistryggðum lánum undanskildum. Bendir það til þess að heimili landsins séu að verja tiltölulega lágu hlutfalli ráðstöfunartekna í vaxtagjöld um þessar mundir í sögulegu samhengi
- Erlendir ríkisborgarar sem hlutfall af íbúðafjölda gefur til kynna álag vegna erlends vinnuafls á íbúðamarkað viðeigandi svæðis. Hlutfallið er langhæst á Suðurnesjum eða 8% sem bendir til þess að álag á íbúðamarkað þess svæðis vegna erlends vinnuafls sé mest allra landsvæða.
- Eftir lægð í íbúðafjárfestingu á fyrri hluta áratugarins hefur hún tekið myndarlega við sér upp á síðkastið. Við spáum tæplega 27% vexti í íbúðafjárfestingu í ár, 20% vexti á næsta ári og 12% vexti árið 2019. Undir lok spátímans eru horfur á að framboð á nýju húsnæði verði loks komið í takt við eftirspurn, en undanfarið hefur íbúðamarkaður einkennst af talsverðum mun þarna á milli.
- Hérlendis hefur íbúðaverð hækkað umfram laun að undanförnu og því má segja að erfiðara sé, miðað við laun, að kaupa íbúð á Íslandi um þessar mundir en að meðaltali í sögulegu samhengi. Þessi þróun hefur einnig átt sér stað í 14 öðrum aðildarþjóðum efnahags- og framfarastofnunarinnar OECD og í tilfelli 12 þeirra er ójafnvægi í íbúðaverðs- og launaþróunar meira en hér.
- Raunverð íbúða hefur aldrei verið hærra á Norðurlandi og á höfuðborgarsvæðinu en nú. Á höfuðborgarsvæðinu er íbúðaverð hærra í sögulegu samhengi eftir því sem íbúðirnar eru smærri. Þannig eru íbúðir undir 70m2 15% yfir sögulegu hámarki á meðan íbúðir yfir 210m2 eru 13% undir sögulegu hámarki.
- Raunverð íbúða hefur aldrei verið hærra í Reykjavík, Kópavogi og í Hafnarfirði. Raunverð íbúða hefur hins vegar ekki náð sögulegu hámarki á Seltjarnarnesi, í Mosfellsbæ og í Garðabæ.
- Raunverð íbúða er um þessar mundir hæst í Vesturbænum (pnr. 107) og Hlíðunum (pnr 105) þar sem það er um 14% hærra en sögulegt hámark. Raunverð íbúða í miðbænum (pnr. 101) er einnig 10% umfram sögulegt hámark. Raunverð íbúða í Garðabæ (pnr. 210) er um þessar mundir lægst allra hverfa á höfuðborgarsvæðinu í sögulegu samhengi.
Skýrsla um íslenska íbúðamarkaðinn
Fannst þér efnið á síðunni hjálplegt?