Umtalsverð hækkun verðs íbúða

28.03.2014 08:04

Verð íbúðarhúsnæðis hefur hækkað nokkuð hratt á síðustu mánuðum. Nemur hækkunin á landinu öllu um 9,7% yfir síðustu tólf mánuði samkvæmt gögnum sem Hagstofan birti fyrr í þessari viku. Að raunvirði hefur húsnæðisverð hækkað um 7,6% og hefur tólf mánaða raunhækkunin ekki mælst meiri í íbúðaverði síðan í upphafi árs 2008.

Nokkrar skýringar

Raunverðshækkun íbúðarhúsnæðis undanfarið á sér, að því er virðist, nokkrar skýringar. Að hluta má rekja hækkunina til aukins kaupmáttar launa og bætts atvinnuástands. Kaupmáttur launa hefur aukist um 2,5% á síðustu tólf mánuðum og heildarvinnustundir voru 2,6% fleiri í hagkerfinu á fyrstu tveimur mánuðum þessa árs en á sama tíma í fyrra. En hækkunin er umfram það sem þetta tvennt skýrir. Til viðbótar kemur fólksfjölgun, vöxtur í ferðaþjónustu og verðhækkun á verðbréfamörkuðum, svo eitthvað sé nefnt. Einnig er hugsanlegt að væntingar vegna skuldaaðgerða ríkisstjórnarinnar skýri þessa hröðu hækkun íbúðaverðs að einhverju marki.  

Aukin velta

Samhliða hækkandi íbúðaverði hefur veltan á íbúðamarkaðinum verið að færast í aukana. Fjöldi þinglýstra kaupsamninga með íbúðarhúsnæði var þannig 8,8% meiri í febrúar síðastliðnum en í sama mánuði í fyrra. Veltan á íbúðamarkaði var hins vegar 17,2% meiri. Nam heildarveltan í febrúar ríflega 19 mö.kr. og var heildarfjöldi samninga 606.

Samkvæmt stórkaupavísitölu Capacent Gallup sem birt var í þessari viku hafa líkur aukist á því að íslenskir neytendur munu ráðast í íbúðakaup á næstu 6 mánuðum. Sú undirvísitala stórkaupavísitölunnar sem mælir þetta mælist nú 8,9 stig, sem er hæsta gildi hennar í 6 ár. Töldu nú um 6% aðspurðra það mjög eða frekar líklegt að þeir myndu ráðast í húsnæðiskaup á næstu 6 mánuðum, en tæplega 89% það ólíklegt. Þessi vísitala hefur lægst farið niður í 3,2 stig, sem var í árslok 2011, en frá upphafi mælinga hefur hún að meðaltali mælst 9,7 stig.   

Skiptir heimilin miklu

Heildareignir einstaklinga í íbúðum voru tæplega 2.828 ma.kr. í lok árs 2012 samkvæmt skattframtölum. Verðþróun íbúða skiptir því talsverðu máli fyrir fjárhagslega stöðu heimilanna. Á móti þessu eru heimilin með skuldir sem að mestu eru verðtryggðar. Skuldir heimilanna voru 1.922 ma.kr. í lok árs 2012, og voru um 80% þeirra verðtryggðar skuldir og 64% skuldir vegna íbúðalána. Hækkun húsnæðisverðs er stærsti þátturinn í þeirri 2,2% verðbólgu sem mældist í febrúar og eykur hækkun húsnæðisverðsins þannig heildarskuldir vegna verðtryggðra lána. Þá kallar verðbólgan einnig á hærri stýrivexti Seðlabankans, sem hefur aftur áhrif út í gegnum vaxtarófið og þannig á þau vaxtakjör sem heimilunum bjóðast. Þrátt fyrir þetta hefur hækkun íbúðaverðs jákvæð áhrif á hreina eignastöðu heimilanna. 

Spáum áframhaldandi verðhækkunum

Við reiknum með því að verð íbúðarhúsnæðis haldi áfram að hækka á næstunni þó að eitthvað kunni að draga úr hækkunartaktinum. Einnig reiknum við með því að verðbólgan verði rétt við verðbólgumarkmiðið á árinu þannig að raunverðshækkun íbúðarhúsnæðis gæti orðið umtalsverð. Hagur heimilanna mun því halda áfram að vænkast í ár af þessum sökum, þ.e. eignir heimilanna í húsnæði munu halda áfram að aukast bæði að nafnvirði og raunvirði. Þá mun eiginfjárstaða þeirra batna og hlutfall þeirra sem eru í neikvæðri eiginfjárstöðu minnka. Við bætist einnig að fyrsti hluti skuldaaðgerða ríkisstjórnarinnar kemur væntanlega til framkvæmda síðar á árinu, og munu skuldir heimilanna lækka um ríflega 20 ma.kr. vegna þeirra fyrir árslok, ef marka má mat stjórnvalda á umfangi aðgerðanna.

Leiguverðið fylgir með

Leiguverð hefur verið að hækka samhliða hækkun íbúðaverðs undanfarið. Má segja að hækkunin skýrist að hluta a.m.k. af hækkun íbúðaverðs. Hækkaði leiguverð um 6,4% frá febrúar í fyrra til sama mánaðar í ár samkvæmt upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands. Ólíkt því sem hefur verið að gerast með verð íbúðarhúsnæðis hefur frekar verið að draga úr hækkunartaktinum í leiguverði undanfarið. Þannig mældist tólf mánaða hækkunartaktur leiguverðs 10,6% í febrúar í fyrra.

Samkvæmt rannsókn Hagstofunnar á útgjöldum heimilanna 2010-2012 búa um 73% heimila í eigin húsnæði og 27% í leiguhúsnæði. Hlutfall þeirra sem búa í leiguhúsnæði hefur verið að hækka undanfarin ár og hefur ekki áður verið hærra en nú. Það er því talsvert stór hluti heimilanna sem fær engan fjárhagslegan ávinning út úr íbúðaverðhækkuninni sem hér hefur verið undanfarið heldur ber einungis af því aukinn kostnað í formi hækkaðs leiguverðs.  

Back