Enn eykst hraðinn í hækkun íbúðaverðs

31.03.2017 11:11

Þenslueinkenni íbúðamarkaðarins eru mörg um þessar mundir. Fyrst má nefna að verð íbúðarhúsnæðis hækkaði um 1,7% í mars sl. samkvæmt nýbirtum tölum Hagstofunnar. Mánaðarhækkun íbúðaverðs hefur nú verið yfir einu prósentustigi í átta mánuði samfleytt en slíkt hefur ekki gerst síðan útlánaþensla olli mikilli verðhækkun á þessum markaði á árunum 2004-2005. Í heild hefur íbúðaverð hækkað um 17,8% yfir síðastliðna tólf mánuði, en svo mikil hækkun hefur ekki mælst fyrir tólf mánaða tímabil síðan á fyrri hluta árs 2006. 

Skammt í að raunverð íbúða nái sögulegu hámarki

Raunverð íbúðarhúsnæðis á landinu öllu er nú einungis 4,5% lægra en það var þegar það fór hæst í síðustu uppsveiflu. M.v. ganginn á íbúðamarkaðinum má reikna með því að raunverðið fari yfir það hámark næsta haust og verði þá í sögulegu hámarki. Hefur raunverð húsnæðis nú hækkað um tæplega 45% frá því að það stóð lægst eftir efnahagsáfallið 2008. 

Fáar íbúðir á sölu og sölutími stuttur

Auglýstar íbúðir til sölu voru 800 í mars og hafa ekki verið færri frá því að mælingar hófust árið 2006. Til samanburðar voru 4.450 íbúðir til sölu um mitt ár 2010, þ.e. þegar fjöldinn var mestur eftir efnahagsáfallið 2008. Meðalsölutími íbúðarhúsnæðis mældist 1,2 mánuðir í janúar,  en skemmri tíma hefur ekki tekið að selja íbúðir að jafnaði frá því að mælingar hófust þ.e. á árinu 2006. Þess má geta að um mitt ár  2009 tók það að jafnaði 28 mánuði að selja íbúð. Velta með íbúðir er umtalsverð, en á síðasta ári voru gerðir 7.460 kaupsamningar með íbúðir á höfuðborgarsvæðinu samanborið við  6.934 á árinu 2015 og 1.870 við upphaf núverandi uppsveiflu, þ.e. á árinu 2009. Kemur þetta fram í gögnum Seðlabankans sem birt voru í gær. 

Hækkun umfram byggingarkostnað eykur nýbyggingar

Íbúðaverð hefur verið að hækka talsvert umfram byggingarkostnað undanfarið. Nemur hækkun byggingarkostnaðar þannig einungis um 1,3% yfir síðustu tólf mánuði á sama tíma og íbúðaverð hefur hækkað um 17,8% líkt og áður sagði. Þessi þróun er hvati til aukinna nýbygginga, en nýlegar tölur Hagstofunnar um fjárfestingar í íbúðarhúsnæði gefa vísbendingu um nokkurn kipp á því sviði eftir lognmollu síðastliðin ár en samkvæmt gögnum stofnunarinnar jókst fjárfesting í íbúðarhúsnæði um tæplega 71% á fjórða fjórðungi síðastliðins árs og um 33,7% á síðasta ári í heild. Við þetta má bæta að samkvæmt talningu Samtaka iðnaðarins voru 3.255 íbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu í lok febrúar sl., sem er 10% aukning frá því síðast var talið í september á síðasta ári.

Bætt fjárhagsleg staða heimilanna stór áhrifaþáttur

Bætt fjárhagsleg staða heimilanna á stóran þátt í hækkun íbúðaverðs undanfarið, en kaupmáttur ráðstöfunartekna hefur aukist til muna undanfarin misseri. Munar þar miklu um hraða aukningu í kaupmætti launa, en kaupmáttur þeirra stendur nú hærra en áður hefur mælst hér á landi. Að baki liggur hröð hækkun launa og lítil verðbólga sem aftur má rekja til mikilla kjarasamningsbundinna hækkana að mestu á meðan hækkun á gengi krónunnar og lítil innflutt verðbólga hefur haldið verðbólgu niðri. Í þessu sambandi er áhugavert að án húsnæðis mælist verðhjöðnun hér á landi um þessar mundir og þannig hefur það verið síðan um mitt sl. ár.

Ný útlán lánakerfisins til heimila hafa aukist undanfarið og hefur það stutt við aukna spurn eftir íbúðarhúsnæði. Mest hefur aukningin verið í útlánum lífeyrissjóðanna sem hafa verið að hasla sér völl á íbúðalánamarkaðinum á síðastliðnum 3 árum.  

Miklir fólksflutningar til landsins skýra þróunina í vaxandi mæli

Vaxandi þátt í íbúðaverðsþróuninni undanfarið á hins vegar aukning í fólksflutningum til landsins umfram brottflutta. Í fyrra voru aðfluttir umfram brottflutta hér á landi 4.069 manns. Einungis tvisvar frá því mælingar hófust hafa aðfluttir umfram brottflutta verið fleiri hér á landi, en það var á árunum 2006 og 2007. Skýrði þessi mikli vöxtur af hverju þörf fyrir nýtt íbúðarhúsnæði jókst til muna á sl. ári til hækkunar á íbúðaverði, en við áætlum að þörfin fyrir nýjar íbúðir í fyrra hafi verið um 3.100. Teljum við að þessi þáttur hafi vegið þyngra í þróun íbúðaverðs undanfarið en vöxtur deilihagkerfisins svo dæmi sé tekið, en hlutdeild þess í þörf fyrir nýjar íbúðir á sl. ári var um þriðjungur á meðan aðfluttir umfram brottflutta sköpuðu tæplega helming þarfarinnar að okkar mati líkt og kemur fram í nýlegri skýrslu okkar um íslenska ferðaþjónustu.  

Kann að kalla á beitingu þjóðhagsvarúðartækja 

Í ræðu sinni á ársfundi Seðlabankans í gær sagði seðlabankastjóri að vaxandi áhyggjur væru af aðstæðum á fasteignamarkaði og til þess kann að koma á næstunni að tiltæk þjóðhagsvarúðartæki verði virkjuð til að draga úr áhættu sem tengist þeim. Ræddi Már ekki frekar við hvaða tæki þar væri átt, en benda má á að í lögum um fasteignalán nr. 118/2016, sem samþykkt voru 20. október 2016 og koma til framkvæmda 1. apríl 2017, er kafli sem fjallar um heimildir FME til að setja, að fengnu áliti fjármálastöðugleikaráðs, hámark veðsetningarhlutfalls (á bilinu 60-90%) og/eða hámark heildarfjárhæðar fasteignaláns eða greiðslubyrðar þess í hlutfalli við tekjur neytanda. Verði þessu beitt gæti það dregið úr spurn eftir íbúðarhúsnæði og stemmt stigu við hækkun íbúðaverðs. 

Back