Verðlækkun íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu í maí

20.06.2014 11:45

Eftir hraða hækkun húsnæðisverðs á höfuðborgarsvæðinu frá upphafi árs lækkaði það um 0,1% í maí frá fyrri mánuði. Lækkunina má rekja til 1,2% lækkunar á verði sérbýla en íbúðir í fjölbýli hækkuðu hins vegar um 0,2% á sama tíma. Kemur þetta fram í gögnum sem Þjóðskrá Íslands birti í gær.

Verðbreytingar á íbúðarhúsnæði geta verið afar sveiflukenndar á milli mánaða og ekki er óalgengt í hækkunarferli líkt og hefur verið á þessum markaði undanfarin misseri að fá einstaka mánuði þar sem íbúðaverð lækkar. Þannig lækkaði verð íbúðarhúsnæðis síðast í desember í fyrra og þá um 0,5% og þar á undan í ágúst sama ár um 0,1%. Þrátt fyrir þessa lækkunarmánuði hefur verð íbúðarhúsnæðis hækkað um 9,6% að nafnvirði yfir síðustu tólf mánuði sem er umtalsverð hækkun. Hefur hækkunin verið afar hröð síðustu mánuði en frá áramótum hefur verðið hækkað um 4,6%.

Spáum verðhækkun

Þessi lítilsháttar lækkun nú í maí breytir ekki þeirri skoðun okkar að húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu, og raunar landinu öllu, haldi áfram að hækka nokkuð hratt á næstu misserum.  Hækkunin mun vera, líkt og undanfarið, drifin áfram af auknum kaupmætti launa, bættu atvinnuástandi, fólksfjölgun og sögulega lágu raunvaxtarstigi. Til viðbótar kemur vöxtur í ferðaþjónustu, en talsvert af íbúðum á höfuðborgarsvæðinu er komið í útleigu til ferðamanna. Einnig hafa áhrif til hækkunar væntingar vegna skuldaaðgerða ríkisstjórnarinnar, sem eiga að hluta til að koma til framkvæmda í ár, en fyrirséð er að aðgerðirnar munu hafa jákvæð áhrif á efnahagslega stöðu heimila.

Íbúðamarkaðurinn að losa sig við slakann

Samhliða hækkandi íbúðaverði undanfarna mánuði hefur velta á íbúðamarkaðinum verið að aukast. Þinglýstir kaupsamningar með íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu voru þannig 8,2% fleiri í maí sl. en í sama mánuði í fyrra samkvæmt upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands. Veltan var 11,2% meiri í mánuðinum en í sama mánuði í fyrra. Nam hún tæplega 17,5 mö.kr. og var heildarfjöldi samninga 525.

Það sem af er ári er veltan á þessum markaði komin upp í 92,4 ma.kr. sem er 21,6% aukning frá sama tímabili í fyrra. Hefur fjöldi samninga aukist um 8,8% á tímabilinu. Mestur hefur vöxturinn verið í veltu og fjölda samninga með íbúðir í fjölbýli , en veltan á þeim hluta markaðarins jókst um 24,6% á tímabilinu og fjölgaði samningum um 11,0%. Reikna má með því að veltan haldi áfram að aukast á næstunni samhliða hækkun húsnæðisverðs og auknum umsvifum almennt í hagkerfinu.

Velta og fjöldi kaupsamninga á íbúðamarkaðinum á höfuðborgarsvæðinu hefur nú aukist umtalsvert frá því að þessi markaður náði botni eftir hrunið. Þrátt fyrir vöxtinn er umfang markaðarins ekki mikið í söguleg ljósi og umtalsvert minna t.d. en það var þegar bankarnir komu inn á þennan markað 2004. Vöxturinn undanfarið er því ekki merki um þenslu á þessum markaði að okkar mati, heldur frekar að hann sé að losa sig við slakann sem þar hefur verið og að færast nær eðlilegu árferði. 

Auknar fjárfestingar í íbúðarhúsnæði

Hækkun húsnæðisverðs hefur verið talsvert umfram hækkun byggingarkostnað undanfarið. Þannig hefur byggingarkostnaður hækkað um 1,6% á síðustu tólf mánuðum á sama tíma og verð íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um 9,6%, líkt og áður segir. Merkir þetta aukna arðsemi í nýfjárfestingum í íbúðarhúsnæði en greina má vaxandi byggingu nýs íbúðarhúsnæðis.

Samkvæmt þjóðhagsreikningum Hagstofunnar var fjárfesting í íbúðarhúsnæði á landinu öllu 30,8% meiri að raunvirði á fyrsta fjórðungi þessa árs en á sama ársfjórðungi í fyrra. Þetta er umtalsverður vöxtur og í raun sá mesti á einum ársfjórðungi sem sést hefur frá hruni. Hefur vöxturinn í fjárfestingu í íbúðarhúsnæði farið stigvaxandi undanfarið en á þriðja ársfjórðungi í fyrra mældist hann 18,6% og 21,6% á fjórða fjórðungi.

Þrátt fyrir undangreinda þróun er framboð nýbygginga lítið í sögulegu ljósi og nokkuð minna en talið er að þörf sé á litið til lengri tíma m.v. lýðfræðilega þróun . Fjárfestingahlutfallið hefur verið lágt á þessum markaði frá hruni sem er eðlilegt í ljósi stöðu heimilanna á því tímabili og hversu mikið var fjárfest fyrir hrun. Auknar fjárfestingar nú eru því ekki merki um þenslu eða bólu á þessum markaði heldur frekar að hann sé að færa sig upp úr lægðinni sem hann hefur verið í og nær því sem telja má að sé jafnvægi og eðlilegt ástand.  

Aukning í nýjum íbúðalánum innlánsstofnanna

Ný íbúðalán viðskiptabanka og sparisjóða námu 9.275 m.kr. á fyrstu fjórum mánuðum þessa árs sem er aukning um 16% frá sama tímabili í fyrra. Þau lán sem mest eru tekin eru verðtryggð lán með föstum vöxtum, en þau voru um helmingur allra nýrra íbúðalána í apríl sl. Þar á eftir koma verðtryggð lán með breytilegum vöxtum, en í heild voru verðtryggð lán ríflega 70% af nýjum lánum innlánsstofnanna í apríl. Óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum voru um 20% nýrra lána í mánuðinum. Óverðtryggð lán með föstum vöxtum eru því óalgengust, en tæplega 10% nýrra íbúðalána innlásstofnanna til heimilanna voru í því formi í apríl.

Verðtryggðu lánin voru að meðaltali í apríl nokkru hærri en óvertryggðu lánin. Þannig var meðalfjárhæð hvers verðtryggðs láns 13,6 m.kr. á meðan meðalfjárhæð hvers óverðtryggðs láns var 9,7 m.kr. Almennir vextir verðtryggðra lána hjá bönkum og sparisjóðum eru nú 3,5% og hafa verið þar frá upphafi árs 2013. Sögulega séð eru þessir vextir mjög lágir og hefur það eflaust haft sitt að segja um hækkun íbúðaverðs á tímabilinu. 

Almenn útlán Íbúðalánasjóðs (ÍLS) námu 321 m.kr. í maí sl. og er það samdráttur frá sama tíma í fyrra þegar þau voru 532 m.kr. Þróunin er í takti við það sem hefur verið undanfarna mánuði hjá sjóðnum, en á fyrstu fimm mánuðum þessa árs námu almenn útlán ÍLS  2.099 m.kr. samanborið við 3.523 m.kr. á sama tímabili í fyrra. Samdrátturinn á milli ára nemur 40,4%. Af þessu er ljóst að ÍLS er enn að missa markaðshlutdeild í nýjum útlánum til viðskiptabanka og sparisjóða. 

Hækkun húsnæðisverðs skýrir verðbólguna að mestu

Segja má að þegar komi að fjárhag skuldsettra heimila þá bíti húsnæðisverðhækkunin aðeins í skottið á sjálfu sér. Að stærstum hluta eru skuldir heimilanna verðtryggðar og undanfarið hefur hækkun húsnæðisverðs verið ein meginorsök verðbólgunnar. Þannig mældist verðbólgan 2,4% í maí sl. en aðeins 1,1% án húsnæðis. Við þetta bætist síðan að hækkun íbúðaverðs fylgir hækkun á fasteignamati og hækkun fasteignaskatta.

Þar sem raunverð húsnæðis hefur verið að hækka þá hefur hrein eignamyndin heimilanna vegna verðhækkunar húsnæðis verið jákvæð þrátt fyrir þessi miklu áhrif húsnæðisverðs á verðbólguna. Má segja að verðhækkun húsnæðis hafi í þessu tilliti verið ein besta búbót skuldsettra íbúðareigenda hér á landi eftir hrun. 

Leiguverð hækkar hratt

Leiguverð hefur verið að hækka hratt undanfarið samhliða hækkun íbúðaverðs. Má segja að hækkunin skýrist a.m.k.að hluta til af hækkun íbúðaverðs og þá af sömu þáttum og hafa verið að hækka íbúðaverðið. Við þá upptalningu má þó bæta samningum við lánadrottna um leigu yfirveðsettrar íbúðar og skertarfi aðgangur að lánsfjármagni eftir hrun. Þá hefur hinn mikli vöxtur i ferðaþjónustu sem verið hefur á þessu tímabili hækkunar leiguverðs eflaust haft talverð áhrif. Í apríl sl. hafði leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 9,2% yfir síðustu tólf mánuði samkvæmt tölum frá Þjóðskrá Íslands. Samkvæmt rannsókn Hagstofunnar á útgjöldum heimilanna 2010-2012 búa um 73% heimila í eigin húsnæði og 27% í leiguhúsnæði.

Framhald á þessari þróun

Við reiknum með því að verð íbúðarhúsnæðis haldi áfram að hækka á næstunni og að veltan á íbúðamarkaðinum muni aukast enn frekar. Við reiknum þó með því að hækkunartakturinn verði eitthvað hægari næstu tólf mánuði en hann hefur verið síðustu tólf mánuði. Einnig reiknum við með því að verðbólgan verði rétt við verðbólgumarkmiðið á tímabilinu þannig að raunverðshækkun íbúðarhúsnæðis gæti orðið umtalsverð. Hagur heimilanna mun því halda áfram að vænkast af þessum sökum, þ.e. eignir heimilanna í húsnæði munu halda áfram að aukast bæði að nafnvirði og raunvirði. Þá mun eiginfjárstaða þeirra batna og hlutfall þeirra sem eru í neikvæðri eiginfjárstöðu minnka. Við bætist einnig að fyrsti hluti skuldaaðgerða ríkisstjórnarinnar kemur væntanlega til framkvæmda síðar á árinu, og munu skuldir heimilanna lækka um ríflega 20 ma.kr. vegna þeirra fyrir árslok, þ.e. ef marka má mat stjórnvalda á umfangi aðgerðanna.

Back