Dágóður vöxtur í veltu á íbúðarmarkaðinum

12.09.2013 10:52

Heildarvelta með íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu var 188.078 m.kr. á síðustu tólf mánuðum (sept. 2012 til og með ágúst 2013) og er það aukning um 23,1% frá sama tíma árinu áður samkvæmt upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands. Tólf mánaða vöxturinn hefur frekar verið að aukast undanfarið eftir að úr honum dró í upphafi árs. Samhliða hefur meðalsölutími eigna styst. Virðist þróunin á íbúðamarkaðinum haldast þar í hendur við þróun einkaneyslu, en á vexti hennar hægði á fyrri hluta árs samkvæmt tölum Hagstofunnar. Að baki liggur m.a. minni vöxtur kaupmáttar ráðstöfunartekna.

Hvað fjölda samninga varðar voru þeir 5.724 talsins á síðustu tólf mánuðum á höfuðborgarsvæðinu og er það fjölgun um 12,2% frá sama tíma fyrir ári. Líkt og með veltuna dró úr vextinum dró fram að miðju ári, en heldur hefur verið að bæta í hann síðustu síðustu tvo mánuði. Við reiknum með því að vöxturinn bæði í heildarveltu og fjölda samninga á höfuðborgarsvæðinu muni halda áfram á næstu misserum af nokkrum krafti.

Heildarvelta með íbúðarhúsnæði utan höfuðborgarsvæðisins (Akureyri, Árborg, Akranesi og Reykjanesbæ) var 24.483 m.kr. á síðustu tólf mánuðum og var vöxturinn frá sama tíma árið áður 10,2%. Hefur vöxturinn þar, líkt og á höfuðborgarsvæðinu, verið að aukast undanfarið eftir að úr honum dró í upphafi árs. Við reiknum með að vöxturinn á landsbyggðinni verði áfram minni en á höfuðborgarsvæðinu en engu að síður að hann haldi áfram og muni frekar færast í aukana.

Nýfjárfesting hefur vaxið hægt í ár

Nýfjárfesting í íbúðarhúsnæði var 44.880 m.kr. á síðasta ári og jókst um 6,9% á föstu verði frá árinu áður samkvæmt nýbirtum tölum Hagstofunnar. Heldur hefur dregið úr vextinum en hann nam 1,0% á fyrri helmingi þessa árs samanborið við sama tímabil í fyrra. Er það í takti við almenna veltuþróun á íbúðamarkaði, þar sem hægt hefur á vextinum, og á sér sömu skýringar. Líkt og með veltuna reiknum við með því að vöxturinn í nýfjárfestingum íbúða glæðist á ný á næstu misserum.

Vöxtur í nýfjárfestingum skýrist að einhverju marki af því að íbúðaverð hefur undanfarið verið að hækka umfram byggingarkostnað þannig að það er hagkvæmara en það var áður að byggja fremur en að kaupa notað. Þrátt fyrir talsverðan vöxt er íbúðafjárfesting enn lítil í hlutfalli af landsframleiðslu og reiknum við með því að svo verði staðan um sinn þrátt fyrir að við séum áfram að gera ráð fyrir dágóðum vexti í þessum hluta fjárfestinga í efnahagslífinu.

Spá okkar frá því í júní var sú að fjárfesting í íbúðarhúsnæði yrði 18% meiri í ár en á síðasta ári og síðan væri 22% vöxtur á næsta ári og 15% 2015. Er þetta heldur minni vöxtur en Seðlabankinn spáir, en hann reiknar með 29,2% vexti fjárfestinga í íbúðarhúsnæði í ár og 26,3% vexti á næsta ári. Í ljósi nýjustu talna um vöxt íbúðafjárfestinga er líklegt að þessar spár verði endurskoðuð til lækkunar, a.m.k. fyrir þetta ár.

Aukningin hefur verið mest í óverðtryggðum lánum

 
Aukin velta á íbúðamarkaðinum hefur komið fram í aukningu í íbúðalánum. Hefur sú aukning fyrst og fremst verið hjá innlánsstofnunum og lífeyrissjóðum. Þegar litið er á útlán innlánsstofnanna þá námu heildaríbúðalán 386,8 mö.kr. í lok júlí síðastliðins og höfðu þau aukist um 11,9% frá sama mánuði í fyrra. Mest var aukningin í óverðtryggðum lánum, sem stóðu í 124,0 mö.kr. í lok júlí og höfðu vaxið um 21,9% frá sama mánuði árinu áður. Minni var vöxturinn í verðtryggðum útlánum, sem þó voru að vaxa um 7,8% á tímabilinu og umfram verðbólgu sem var 3,3% á tímabilinu og hækkaði höfuðstól verðtryggðra lána að sama skapi. Eitthvað var því veitt af nýjum verðtryggðum lánum á tímabilinu.

Talsverð hækkun húsnæðisverðs

 
Samhliða aukinni veltu á íbúðamarkaðinum hefur húsnæðisverð verið að hækka. Hefur húsnæðisverð á landinu öllu hækkað um 6,5% yfir síðastliðna tólf mánuði og 22,2% frá því að það stóð lægst eftir hrunið. Verðbólgan á tímabilinu hefur verið talsverð þannig að raunverðshækkunin er mun minni en nafnverðshækkunin. Að raunvirði hefur húsnæðisverð samt hækkað um 2,4% yfir síðustu tólf mánuði og um 9,8% frá því að það fór lægst eftir hrunið. Líkt og Seðlabankinn benti á í nýjasta hefti Peningamála er raunverð íbúða nú svipað því og það var haustið 2004, þ.e. þegar bankarnir hófu lánveitingar til íbúðakaupa. Raunverð íbúða er hins vegar enn 28,6% lægra en það var þegar það stóð hvað hæst í aðdraganda hrunsins.

Kaupmáttarvöxtur launa ráðandi þáttur

Kaupmáttur ráðstöfunartekna hefur aukist nokkuð frá því að hann var lægstur eftir hrunið og er það ein af meginskýringum þess að húsnæðisverð hefur hækkað á tímabilinu. Nemur hækkun á kaupmætti launa yfir síðustu tólf mánuði 1,6%, og frá því að kaupmáttur launa stóð lægstur eftir hrunið hefur hann hækkað um 9,5%%, sem er svipað og hækkunin á raunverði íbúðarhúsnæðis á tímabilinu. Við þetta bætist að atvinnuástand hefur batnað. Hefur bæði dregið úr atvinnuleysi og heildarvinnuaflsnotkun aukist, með m.a. fjölgun starfa.

Líklegt er að kaupmáttaraukning launa reynist lítil yfir árið 2013, enda horfur á að vísitala neysluverðs hækki talsvert umfram laun það sem eftir er árs. Árstaktur í hækkun kaupmáttar launa er nú 1,6%, og hægir talsvert á honum í júlí frá fyrri mánuði. Þetta er meðal þess sem lesa má úr nýbirtum tölum Hagstofunnar um launavísitölu og vísitölu kaupmáttar launa fyrir júlí síðastliðinn.  

Back