Fréttir Greiningar
Umtalsverð hækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu
25.04.2014 10:50
Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 3,9% á fyrsta fjórðungi þessa árs. Hefur verðhækkunin á einum ársfjórðungi ekki mælst meiri frá því á þriðja ársfjórðungi 2007. Yfir síðustu tólf mánuði hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 11,1% og er það mesta hækkun yfir tólf mánaða tímabil sem mælst hefur síðan í upphafi árs 2008. Að raunvirði hefur íbúðaverð á svæðinu hækkað um 8,7% yfir síðustu tólf mánuði og þarf að fara aftur til loka árs 2007 til að finna viðlíka hækkun. Kemur þetta fram í gögnum sem Þjóðskrá Íslands birti fyrr í vikunni.
Nokkrar skýringar
Þessi hraða hækkun á verði íbúðarhúsnæðis undanfarið á sér nokkrar skýringar. Að stórum hluta má rekja hækkunina til aukins kaupmáttar launa, bætts atvinnuástands og fólksfjölgunar. Kaupmáttur launa hefur aukist um 2,2% á síðustu tólf mánuðum og heildarvinnustundir voru 2,6% fleiri í hagkerfinu á fyrstu tveimur mánuðum þessa árs en á sama tíma í fyrra samkvæmt tölum Hagstofu Íslands. Íbúar á höfuðborgarsvæðinu voru síðan 1,3% fleiri í lok fyrsta ársfjórðungs í ár en á sama tíma í fyrra.
En verðhækkun íbúða á höfuðborgarsvæðinu undanfarið er umfram það sem þessir þættir skýra. Til viðbótar kemur vöxtur í ferðaþjónustu, en talsvert af íbúðum á höfuðborgarsvæðinu er komið í útleigu til ferðamanna. Einnig er hugsanlegt að væntingar vegna skuldaaðgerða ríkisstjórnarinnar, sem eiga að hluta að koma til framkvæmda í ár, skýri þessa hröðu hækkun íbúðaverðs að einhverju marki en fyrirséð er að aðgerðirnar munu hafa nokkur áhrif á efnahagslega stöðu heimila m.a. í gegnum áhrif þeirra á húsnæðisverð. Ef þetta er raunin má því segja að um sjálfuppfylltar væntingar sé að ræða, þar sem sú staðreynd að heimilin búast við batnandi eignastöðu verður til þess að auka eftirspurn á íbúðamarkaði, sem svo aftur ýtir upp íbúðaverði og eykur þannig reiknað eigið fé eigenda íbúðarhúsnæðis.
Aukin velta
Samhliða hækkandi íbúðaverði hefur veltan á íbúðamarkaðinum verið að færast í aukana. Þinglýstir kaupsamningar með íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu voru 25,6% fleiri í mars síðastliðnum en í sama mánuði í fyrra. Veltan á þessum hluta íbúðamarkaðarins var hins vegar 19,1% meiri í mánuðinum en í sama mánuði í fyrra. Nam heildarveltan í mars ríflega 18,4 mö.kr. og var heildarfjöldi samninga 534. Kemur þetta fram í nýbirtum tölum Þjóðskrár Íslands.
Greina má aukningu í nýbyggingum
Greina má aukningu á byggingu nýs íbúðarhúsnæðis. Samkvæmt könnun Samtaka iðnaðarins eru 1.126 íbúðir í framleiðslu á byggingarstigi 2-4, sem er sökklar að fokheldi, og 891 íbúðar á byggingastigi 4-7 sem eru íbúðir frá fokheldi til fullbúinna eigna. Er þetta aukning frá síðustu talningu samtakanna sem fór fram í lok sumars 2013. Eðlilegt er að nýbyggingar taki við sér samhliða því að verð íbúða hækkar umfram hækkun byggingarkostnaðar líkt og verið hefur undanfarið, en yfir síðustu tólf mánuði hefur byggingarkostnaður hækkað um 1,2% samkvæmt tölum Hagstofunnar.
Leiguverð hækkar hratt
Leiguverð hefur verið að hækka hratt samhliða hækkun íbúðaverðs undanfarið. Má segja að hækkunin skýrist að hluta a.m.k. af hækkun íbúðaverðs. Hækkaði leiguverð á höfuðborgarsvæðinu um 2,5% á milli mars og apríl síðastliðins samkvæmt upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands. Hefur leiguverð á svæðinu þá hækkað um 8,2% yfir síðustu tólf mánuði. Samkvæmt rannsókn Hagstofunnar á útgjöldum heimilanna 2010-2012 búa um 73% heimila í eigin húsnæði og 27% í leiguhúsnæði.
Framhald á þessari þróun
Við reiknum með því að verð íbúðarhúsnæðis haldi áfram að hækka á næstunni og að veltan á íbúðamarkaðinum muni aukast enn. Við reiknum þó með því að hækkunartakturinn verði eitthvað hægari næstu tólf mánuði en hann hefur verið síðustu tólf mánuði. Einnig reiknum við með því að verðbólgan verði rétt við verðbólgumarkmiðið á tímabilinu þannig að raunverðshækkun íbúðarhúsnæðis gæti orðið umtalsverð. Hagur heimilanna mun því halda áfram að vænkast af þessum sökum, þ.e. eignir heimilanna í húsnæði munu halda áfram að aukast bæði að nafnvirði og raunvirði. Þá mun eiginfjárstaða þeirra batna og hlutfall þeirra sem eru í neikvæðri eiginfjárstöðu minnka. Við bætist einnig að fyrsti hluti skuldaaðgerða ríkisstjórnarinnar kemur væntanlega til framkvæmda síðar á árinu, og munu skuldir heimilanna lækka um ríflega 20 ma.kr. vegna þeirra fyrir árslok, ef marka má mat stjórnvalda á umfangi aðgerðanna.